一、基本案情

2013年，原告耿某某等84人分别与A置业公司签订《济南市商品房买卖合同》，购买A置业公司开发的商品房。关于A置业公司交付商品房的条件，双方在商品房买卖合同第八条作出了约定，即出卖人应当在2014年12月31前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》的商品房交付买受人；该合同第九条对出卖人逾期交房的违约责任进行了约定。

同日，商品房买卖双方还签订了《合同补充协议》，其中第四条第4款约定“双方同意将买卖合同第八条商品房交付条件变更‘该商品房经验收合格’”，并约定本补充协议如有与买卖合同不一致之处，以本补充协议为准。

2014年12月17日，涉案房屋所在工程经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格，并取得了建设工程竣工验收备案。所在工程项目的用水、用电、用气、供暖及消防等配套设施也已开通并具备使用条件。A置业公司于2014年12月31日前以快递方式分别向买受人发出书面交房通知书，大部分买受人已经接收了涉案房屋并入住。

2015年1月22日后，买受人耿某某等84人分别向某区人民法院(以下称一审法院)提起诉讼,以其所购商品房未取得综合验收备案证明，不符合《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》（鲁建发[2009]11号）第七条规定的商品房交付条件为由，请求A置业公司支付逾期交房违约金。

二、裁判结果

一审法院经审理，认为：原、被告虽在商品房买卖合同第八条约定交房条件为涉案项目取得《分期综合验收备案证明》，但双方又同时签订合同补充协议，同意将上述合同第八条约定的交房条件变更为“该商品房经验收合格”，故原、被告双方通过签订补充协议的方式将交房条件由分期综合验收变更为竣工验收并不违反法律法规的强制性规定，且在补充协议中专门约定了提醒注意条款，明确提示“如补充协议中有与商品房买卖合同不一致之处，以补充协议为准”，应视为该变更系原、被告双方的真实意思表示，变更合法有效。涉案商品房所在工程在商品房买卖合同约定的交房期限届满前已通过了工程竣工验收，并在所在地区建设局备案，且相关的水、电、暖、气、消防等配套设施也已齐备，具备入住使用条件。被告A置业公司在合同约定的交房期限前按合同约定书面通知原告交房，并未违反合同约定逾期交房。原告耿某某等人以被告A置业公司至今未取得分期综合验收备案证明，不具备交房条件为由，主张被告承担逾期交房的违约责任，并支付违约金和律师代理费的诉讼请求，证据不足，于法无据，本院不予支持。判决驳回了原告的诉讼请求。

三、以案释法

在商品房买卖合同纠纷中，与本案相同或相似的案件不在少数。合同双方当事人在商品房买卖合同中已经明确约定了商品房经验收合格作为交房条件，但有的购房者不顾合同约定，要求开发商交房时必须提供综合验收备案证明。这类案件事实本身并不复杂，但各受理法院的判决结果却并不一致。

1、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用；《建设工程质量管理条例》第十六条第一款规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收；第十六条第三款规定，建设工程经验收合格的，方可交付使用。由此可知，建设工程经竣工验收合格，是法律、行政法规规定的交付使用的强制性要求。本案双方当事人在补充协议中约定的商品房交付条件为该商品房验收合格，并不违反上述法律、法规之强制性规定。因此，本案补充协议约定的交房条件合法有效。

2、《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》（鲁建发[2009]11号）第七条规定， 开发企业交付商品房时，应当向买受人提供房地产开发项目竣工综合验收备案证明。

从法律效力层面上讲，该办法属于规范性文件，是地方建设行政管理部门对房地产开发企业开发工程建设项目进行监督、管理的非立法性文件，该办法并不属于法律、行政法规强制规范的范畴，因此，开发建设项目取得综合验收备案作为交房条件并非开发企业的法定义务，如果房地产开发企业违反该办法第七条规定，地方行政管理部门可以依据该办法对其予以行政处罚，但在商品房买卖合同关系中，该规定既不能优先于、也不能取代合同双方当事人约定的交房条件。在商品房买卖合同双方当事人已经明确约定了交房条件。本案中，商品房取得综合验收备案作为交房条件既非合同约定，也非出卖人的法定义务，原告依据该办法诉称出卖人交付的房屋不符合约定，请求A置业公司支付逾期交房违约金于法无据。

本案中A置业公司与买受人签订的补充协议约定的交房条件合法有效，涉案工程项目已取得竣工验收备案证明，符合合同约定的交房条件，A置业公司在合同约定的期限内交付房屋，未构成违约，各原告要求A置业公司支付逾期交房违约金证据不足，于法无据。一审法院驳回原告的诉讼请求事实清楚，合理合法。