一、基本案情：

2011年10月25日，B集团公司（以下称B公司）职工团购住宅协调组（甲方，以下称协调组/甲方）受B公司部分职工的委托，就团购A置业有限公司（以下称A置业公司/乙方）开发的 C楼盘部分房产事宜，与A置业公司签订了《职工住宅团购预订协议书》（以下称《团购预订协议书》）。《团购预订协议书》对团购的项目概况、团购房的范围、双方责任、团购房产的价款及付款方式、房产交付期限及产权证办理期限、违约责任等进行了约定。约定 2013年12月31日前房屋具备交付使用条件，同时购房人将维修资金及其他费用缴纳完毕后，乙方向购房人交付住房，乙方与甲方职工签订的《商品房买卖合同》中的交房日期须与本条规定时间一致；若乙方未按本协议规定时间向甲方职工交付所团购房产按以下条款支付甲方职工违约金。

甲方由协调组组长、协调组成员及职工代表共5名自然人在协议书上签字；乙方加盖A置业公司印章。

B公司参加本次住宅团购的职工共30余人，其中大部分职工已与A置业公司分别签订了《商品房买卖合同》及相关补充协议，并已经完成备案网签手续。《商品房买卖合同》第八条交付期限均约定：“出卖人应当在2014-12-31前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房取得开发项目《综合验收备案证明》。2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》······”。A置业公司在2014年12月31日前，已按《商品房买卖合同》的约定交付了房产。

二、裁判结果

一审法院经审理，认为：《团购预订协议书》是一份商品房团购预约合同，已明确约定待条件具备时职工与A置业公司签订《济南市商品房买卖合同》；B公司职工已与A置业公司签订了商品房买卖合同，是双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护，对双方均有约束力，双方均应按照合同履行各自的权利义务。根据法律规定，商品房买卖合同应以房地产开发企业和房屋买受人签订的《商品房买卖合同》为准，双方签订的《商品房买卖合同》对包括交房时间在内的具体条款作出约定，且双方已实际履行。B公司职工依据《团购预定协议书》主张A置业公司支付逾期交房违约金，于法无据。

原告不服，向济南市中级人民法院提起上诉，济南中院经审理，维持了一审判决。

三、兴震律师点评

本所律师接受委托后，分析认为：《团购预订协议书》系预约合同，本约合同即《济南市商品房买卖合同》签订后，预约合同就失去了它的效力，对预约双方不再具有约束力，双方的权利义务以本约约定为准。A置业有限公司依据双方签订的《济南市商品房买卖合同》履行了交付义务，不存在违约行为，不应支付逾期交房违约金。

团购预订协议并不属于《商品房买卖合同解释》第五条规定的名为认购实为商品房买卖合同的情形，该团购预订协议书性质应为预约。预约合同约定的内容并不具有实际履行的效力，而是作为将来签订本约的依据。本约合同签订后，预约合同就失去了它的效力，对预约双方不再具有约束力，双方的权利义务以本约约定为准。预约合同属前契约阶段合同，如果违反了预约协议的约定，所承担的民事责任属缔约的过失责任范畴，承担的是损害赔偿责任，而不是承担违约责任。

结合到B公司职工团购项目，大部分职工已经分别与A置业公司签订了正式的《商品房买卖合同》并且已经网签备案，A置业公司与每名购房职工的商品房买卖合同关系中的权利义务应当以本约即《商品房买卖合同》约定的为准，原《团购预订协议书》约定的内容已经被正式的《商品房买卖合同》约定的内容所取代。《团购预订协议书》已经失效。A置业公司无需依据原预订协议第十二条第2款的规定向这部分购房者支付违约金。一、二审法院均采纳了我所律师观点。